合肥的新房今年已經連續3個月上漲了，但“二手房基本回到2018年的價格了”。

根據國家統計局公布的4月份70城房價指數，合肥新房價格指數環比上漲0.3%，這是合肥新房今年以來連續3個月上漲。同時，新房的單月同比降幅不斷收窄，1～4月份降幅分別為5.9%、5.3%、4.9%、3.9%。值得注意的是，二手房價格仍處于下降通道中，4月份環比降幅為0.3%，但同比降幅已經從2024年10月的10%，逐月收窄至7.4%。

5月20日，中指研究院華東大區常務副總高院生在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時分析：“數據的背后，一方面是去年四季度到現在量的修復，合肥1～4月份市區新房成交面積同比增長了50%，對價格有修復作用；另一方面是結構性因素的疊加，今年合肥入市項目以改善型為主，但成交相對活躍的基本是計容規則調整后的四代宅，相比非四代宅有一定溢價。這些項目對原先的項目形成一定補充，流速比較理想。”

高院生說：“合肥二手房成交占比最高的時候達到了近80%，相當于每成交10套房子，有8套是二手房。二手房以價換量之后優勢更明顯，剛需客戶自然流入了二手房市場。”

前四個月成交面積同比增逾50%

據中指研究院統計，1～4月合肥市區新建住宅共成交101.2萬平方米，同比漲幅達50.7%。

從一季度和4月份成交排名來看，計容新規項目成為成交回暖的主要動力。在成交金額和成交面積TOP20中，新規項目占據了絕對優勢。但值得注意的是，市場存量更大的老規項目（計容新規出臺前拿地建設的項目）必然面臨去化壓力。

招商蛇口合肥公司相關人士對每經記者坦言，“合肥市場的確已經企穩，但今年的市場發生了比較大的變化。一是去年下半年合肥推出了計容新規，新項目的得房率相較于老項目普遍提升12%以上。即同樣單價的情況下，購買新項目相當于比過去多得到了12%的房屋面積。另一個變化是，2024年下半年開始，合肥推出了核心位置的優質地塊，這些項目入市后疊加了多重優勢。新規帶動市場整體成交企穩，老規項目面臨較大挑戰”。

每經記者從中指研究院《2025年一季度合肥市區項目成交金額TOP20》榜單看到，招商璽、招商奧體公園、招商廬州臻境等項目入榜。

圖源：中指研究院

據上述人士介紹，招商璽是合肥首個備案價突破5萬元/平方米的項目，2024年2月拿地，8月入市銷售，目前銷售均價達到48647元/平方米。招商奧體公園總供應量超過5000套，在合肥市場量一直保持著比較好的銷售流速，一季度成交了2.2萬平方米。從實際銷售情況來看，盡管招商蛇口當前在售以老規項目為主，但通過品質打造，仍能保持較高流速。

“項目案場的直觀感受是，客戶越來越挑剔，新計容產品成為他們的優先考慮。但隨著新計容產品新鮮感逐漸減低，購房目的也以自住為主，比如結婚分巢、家庭人口增長、子女上學等才會成為買房置業的理由，投資性客戶的占比降低了，甚至一些作為資產配置的買房人，他們的觀望情緒越來越濃厚。”他坦言。

在這樣的情況下，價格成為重要考量依據。

“隨著市場的變化，合肥客戶對價格也非常敏感。”上述相關人士表示，“并且這種價格敏感不限于剛需客戶。目前市場140平方米以上的大戶型供應占比非常高，但最近很明顯地感受到，400萬元成了總價段的分水嶺，一旦超過400萬元，流速就會減緩”。

主打剛改需求的龍湖亞倫·璟云上府，4月份銷售表現也較好。作為非計容新規項目，璟云上府也只能通過產品“硬拼”。項目相關負責人表示，其中的118戶型在標準三房外，多打造了一個空間。洋房產品從得房率和舒適度、后期保值特性來說，還是比較受買房人歡迎的。加上龍湖在合肥本地的影響力和產品兌現力，也是推動買房決策的因素之一。

對于市場體感，他表示：“一季度整體熱度更高，從4月份第二周開始，整體觀望情緒較重。而且剛需剛改客戶普遍對價格敏感，都要看價格做決定。”

“二手房基本回到2018年的價格了”

“新房市場以改善性需求為主導，而很多剛性需求被二手房虹吸了。”高院生指出。

國家統計局數據顯示，4月份合肥二手房環比微跌0.3%，同比下跌了7.4%。一季度合肥二手房市場熱度快速提升，據中指研究院監測，3月份帶看量、成交量均創近一年新高，整體成交規模同比增長24.8%。但4月開始市場熱度高位回落，成交規模環同比下降，價格延續下行趨勢。

當前以價換量幾乎是所有城市都無法回避的現實。

重要的原因是，在合肥，自住剛性需求同樣是二手房市場的主導。從中指研究院監測的一季度數據來看，100平方米以下剛需戶型成交占比超過60%，其中60平方米以下戶型占比13.3%，而且主城老破小熱度提升。

圖源：中指研究院

德佑地產的中介王清（化名）透露：“合肥二手房基本回到2018年的價格了，目前二手房整體價格還是向下。”

他建議：“要是孩子等著落戶上學或者著急換房，現在看到合適的可以下手；要是不著急，也可以慢慢關注，有合適的房源或者低于市場價的再撿漏。”

對此，高院生認為，以價換量并不是壞事。二手房市場承接了很多需求，因此即使在4月份成交規模回落了，但絕對值仍然遠超新房。目前二手房成交規模處在高位，說明市場需求還是在的。

“二手房價格不可能一下子全面企穩，畢竟存量規模很大，只能逐步收窄降幅，隨后高活躍度的二手房小區價格率先企穩。而根據監測，4月份已經有17%的房源調漲了價格。”

“房齡5～6年的二手房是最佳選擇，再老的房子就不建議買了。現在合肥買房就兩種需求，一種是小孩上學用，另一種就是結婚，投資客已經基本看不到了。”王清介紹。

在止跌回穩的關鍵時間點上，如何讓市場回暖持續？

高院生指出，信心和預期非常重要，持續回暖一定要有持續、穩定的政策去改善信心和預期；要有持續的好產品供應，打造適合合肥的好房子；中央的政策能更好地在合肥落地和執行。此外，一定要保護好在合肥市場持續深耕的企業，給予政策上的支持。