很多朋友問，現在中國到底有多少房子？會不會過剩？房價還會漲嗎？哪里的房子還能買，哪里的最好別碰？中國的房地產到底在走向什么方向？今天我們就來聊明白。

一、我們現在到底有多少房子？
先說一個概念：“套戶比”，意思是房子的套數跟家庭的數量的比值。按照國際上比較合理的標準，一個家庭擁有1.1套房子，算是供需平衡了。低于1說明房子不夠，高于1.1說明房子開始多了。

在上世紀改革開放前，中國城鎮住房嚴重不足，人均住房面積一度只有8平方米，很多家庭連房子都沒有。但之后幾十年，中國的住房建設突飛猛進。特別是從90年代開始，福利分房退出歷史舞臺，商品房全面登場，城里人開始住上了小區。

到了2022年，全國城鎮的住房總量達到3.63億套，而家庭數量是3.33億戶，套戶比是1.09，基本接近平衡。

怎么理解這個數字？美國是1.17，日本1.16，德國1.03，我們現在還沒到人家這個水平。所以說，房子還沒多到離譜，但也差不多飽和了。

不過，這只是平均水平，全國差異很大。有的地方房子還不夠，有的地方早就多了。

二、房子多不多，看地方
整體來看，中國的東部和大城市，像北上廣深，房子緊俏；而像東北、西北一些城市，人口流出嚴重，房子空置率就比較高。

比如2022年，黑龍江、吉林這些地方的房子遠超家庭數量，套戶比都超過了1.15。相反，廣東、浙江、江蘇這些經濟強省，房子還不夠，套戶比不到1.0。

這說明什么？以后房價漲不漲，不再是全國一起漲，而是看具體城市有沒有人住。

三、房子貴不貴？房子值多少錢？
說個大數字。2022年，全國住房的總市值大約是433萬億元人民幣，折合63萬億美元。這是什么水平呢？比美國（42萬億美元）還高，比英法德加起來還多。

而且，中國住房市值占GDP的比例達到366%，高于美國、日本、德國。有人可能會擔心這是不是泡沫，其實也不必過于恐慌。

為啥這么高？因為東部房價實在太貴了。433萬億里，光是東部就占了280萬億，而房子數量只占全國的38%。你就知道房價差有多大。

像廣東、上海、北京、江蘇、浙江、山東六個地方，就占了一半以上的住房總市值。其他地方的房子，便宜還不好賣。

四、老百姓到底有沒有房？
很多人說“房住不炒”，可我們中國人確實太愛買房了。

數據顯示，城鎮居民中，有房的比例超過90%。不過這里的“城鎮”包括城市和建制鎮，要是單看城市人，有房的比例其實只有64%左右，但這已經比大多數發達國家高了，比如日本61%，德國46%。

為啥中國人這么看重房子？一句話，“有房才有家”。

而且家庭越來越小，平均每戶人只有2.6人，這也意味著每戶都想有自己的空間，需要更多的房子。

另外，2022年中國人均住房使用面積是24.3平方米，比日韓、歐美都還要低一些，還有很大的提升空間。

所以說，中國不是沒房子，而是房子不夠好、不均衡，還有很多人希望換房、改善住房條件。

五、未來6個趨勢，決定房地產走向
1. 分化時代正式開啟

全國房價不再一起漲，今后會是哪里有人流入，房價就有支撐；哪里人往外搬，房價自然掉。

比如，珠三角、長三角這些經濟強的大城市群，人口持續增長，房子永遠不愁賣。而像東北、西北一些城市，人口減少，房子多到沒人住。

未來城市分為三種：人口凈流入的熱門城市、基本持平的平穩城市、人口流出的“空城”。

2. “地段＋產業”成為房價關鍵

以前說地段，現在得加上產業。有產業，才能吸引人留下來，帶動經濟，帶動就業，自然也就撐起房價。

好地段有兩種：一種是老城區、文化底蘊深厚的地方，比如杭州西湖邊；另一種是新興CBD，有產業、有高收入人群，比如杭州濱江。

沒產業的地方，別指望房價漲，未來基本都是在跌的路上。

3. 房企大洗牌，大部分會消失

房地產行業要洗牌了。過去靠高杠桿、借債擴張的玩法行不通了。未來房企會變少，但會更健康。

很多房企正在轉型，不再只是蓋房賣房，而是搞代建、商業運營、文旅地產、養老地產等等。

也就是說，以后你看到的房企，不一定自己開發項目，而是幫別人蓋房。

4. 買房看品質，誰建的好才有市場

過去是房子不夠，隨便蓋都能賣。現在房子夠了，大家更在乎質量。

比如戶型，現在大家都想買三居、四居，改善居住條件。兩居已經不太受歡迎了。

房屋質量、裝修、物業管理，這些都成了新房比拼的重點。誰的房子住著舒服、物業服務好，誰就能賣得好、賣得貴。

5. 多層次住房供應體系將建立

政府不會讓所有人都靠市場買房。未來，住房會分三類：

低收入群體，靠保障房、公租房等政策房解決；
中等收入人群，可能有補貼政策，幫助買房；
高收入人群，靠市場自己解決。
這樣可以更精準地滿足不同人群的住房需求。

6. 期房時代將逐步終結，現房銷售是大方向

預售房（期房）雖然能幫開發商提前拿錢，但風險也大：延期交房、質量差、爛尾，買房人壓力很大。