近期，各地方政府對閑置土地的收儲節(jié)奏明顯加快。2月以來，廣東多地披露收儲計劃，總收購價格超180億元。在中央明確專項債收購存量閑置土地的管理辦法之后，各地政策執(zhí)行意愿積極。

梳理各案例顯示，較土地出讓價折讓一至兩成是廣東各地土地收儲的普遍價格，并對所收購土地的用途沒有特別的偏好。目前，各能級城市均沉淀了一批長久不開發(fā)的閑置土地，通過專項債資金實現(xiàn)庫存盤活，將大大減少市場存量地塊，有利于穩(wěn)定市場預期，對于那些新房交易仍具有較大流量的區(qū)域而言更是如此。

觀察人士建議，下一步可以從收購價格標準、土地調規(guī)、土地置換等層面進一步優(yōu)化收儲政策，更好發(fā)揮化解樓市庫存、穩(wěn)定市場的積極作用。

1 收儲節(jié)奏加快

2月11日，湖南省長沙市就運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地發(fā)起征集。長沙市自然資源和規(guī)劃局表示，將按照政策要求充分考慮市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃。

仔細來看，這份征集對收購的土地用途沒有特別的偏好，對土地使用權持有方的企業(yè)性質亦無要求。只要是企業(yè)無力或不愿再開發(fā)使用的土地，不論是已供應未動工的住宅用地和商服用地，或已動工未建設完成但具備分割條件的土地均可納入。同時，老舊廠區(qū)、倉庫等工業(yè)用地和教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等公共服務設施等低效用地也獲納入征集范圍。

在此之前，廣東省各市先行一步。

1月底以來，廣東省多個城市公示了2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債的項目情況，據(jù)記者不完全梳理，共涉及9個城市（區(qū)）的63個地塊收儲信息，總收儲金額183億元。在2月7日，珠海市自然資源局公示擬收儲14宗用地，土地用途覆蓋商業(yè)、居住、旅館等各種類型，總收儲金額約66.4億元。珠海市將此次收儲命名為“2025年第一批”，珠海市自然資源局相關工作人員表示，今年珠海還會繼續(xù)收儲存量閑置土地。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，“近期監(jiān)管部門明確各項政策，為地方落地執(zhí)行提供了一定指導，在此基礎上，今年以來部分地區(qū)發(fā)布了征集收購存量土地的公告。”

去年11月，自然資源部發(fā)文明確專項債收購存量閑置土地的細則，同年12月國辦發(fā)文明確允許專項債券用于土地儲備。至今年1月10日，財政部綜合司司長林澤昌發(fā)聲讓市場吃下了定心丸。在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，林澤昌稱：“已經(jīng)明確了專項債管理的相關要求，地方已經(jīng)可以做了。”話音剛落，隨后的兩個交易日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計大漲4%。

中央明確辦法，地方政府積極響應。觀察全國31個省份地方政府工作報告，至少有15個省份提及存量土地等有關內容。在落實動作最快的廣東省，其1月15日發(fā)布的政府工作報告中即快速響應，表態(tài)要運用好專項債券資金回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房。

2 有效削減庫存

土地收儲如何作用于地產(chǎn)市場？

林澤昌預期，專項債收購存量閑置土地相關政策將有利于改善土地的供求關系、增強房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性，同時有利于補充重點領域的土地儲備。

以此次收儲動作較大的珠海市為例。在擬回收的14宗土地中，有8宗涉及住宅用途，合計收儲面積約18公頃，全部已超出約定開工時間，處于未開工狀態(tài)。其中，有6宗地塊處于斗門區(qū)，地方國企珠海大橫琴集團有限公司、珠海華發(fā)集團有限公司是以上土地的最終持有人。

從回購總量來看，這些土地達到了珠海市現(xiàn)存未動工土地的8.5%，顯著地削減了潛在庫存壓力。根據(jù)珠海市最新通報的存量住宅用地情況，截至2024年底，珠海市存量住宅用地159宗，對應用地總面積802.52公頃，其中未動工土地面積210.21公頃、已動工未竣工面積592.31公頃。

僅依靠開發(fā)、銷售發(fā)揮作用，在供需兩弱的市場環(huán)境下，2024年珠海住宅市場庫存仍在累積。據(jù)珠海中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計，截至2024年底，珠海住宅市場全市庫存363.36萬平方米，同比微增2.32%，按近6個月去化速度，去化周期約20.74個月，仍處于較高區(qū)間。

在此背景下，珠海房企的銷售戰(zhàn)略鎖定“去庫存”，一方面體現(xiàn)在全市新推貨量持續(xù)下探，另一方面則是樓市降價頻現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2024年，珠海全市市場均價2.36萬元/平方米，同比下跌7%。

珠海本輪收儲動作中，住宅用地最為集中的斗門區(qū)，其實也是當下珠海市住宅市場庫存最為集中的區(qū)域，該區(qū)土地庫存達90.07萬平方米，占全市的25%。在激烈競爭之下，斗門區(qū)去年“以價換量”趨勢明顯，全年市場均價同比下降約11%，大于珠海市全市水平，且全年銷售套數(shù)仍然同比減少約20%。

珠海市的情況，在全國范圍內具有一定代表性。國家統(tǒng)計局的公開數(shù)據(jù)顯示，2024年末，商品房待售面積已超過7.5億平方米（竣工未售），同比增10.6%，其中住宅待售面積增長16.2%。同時，這一統(tǒng)計并不包括施工面積和待開發(fā)土地等廣義庫存。

克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里告訴記者，目前各能級城市均有大量廣義庫存為10年前出讓的地塊，若能積極主動處置長久不開發(fā)的閑置土地，將這些出讓多年、仍未形成有效新房供應的廣義庫存再度盤活，將大大減少市場存量地塊，有利于穩(wěn)定市場預期。

“尤其是對于那些新房交易仍具有較大流量，只是由于廣義庫存過高而導致預期下滑的板塊而言更是如此。”馬千里表示。

3 盤活存量項目

對于房企而言，獲得收儲機會，無疑是將閑置資產(chǎn)盤活，增加資金流動性最快、最直接的方式。

在珠海市本輪收儲的宅地項目中，位于金灣區(qū)的兩宗土地回購金額最高，合計收儲金額約為18.68億元。據(jù)了解，以上兩宗土地落拍于2023年12月，彼時珠海華發(fā)集團有限公司旗下公司以總價21.03億元競得該地塊，目前仍未開發(fā)。本次對應收儲價格相當于出讓價的八九折。

八折以上，是廣東本輪收儲動作中最為常見折價比例。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，近期出爐的收儲案例中，約70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在80%至100%之間，超40%的地塊比值在90%至100%之間，13%的地塊比值在70%至80%之間。

“收地基礎價格就低確定，在收購價格的制定中，市場評估價、企業(yè)拿地成本等是重要參考。”陳文靜介紹。

2024年11月，自然資源部發(fā)布的242號文中明確，收儲價格為土地市場評估價格與企業(yè)土地成本就低確定收地基礎價格，再根據(jù)市場形勢、合同履約情況等集體決策確定基礎價格下調幅度。記者獲得的一份回購土地申請表中顯示，地方政府還就企業(yè)對該地塊的預期回購價格征求意向，并同步收集受讓后繳納稅費等支出情況。

記者從房企方面了解到，目前各家房企對各地政府收儲動作態(tài)度積極，保持較高的關注度，正在根據(jù)政策方向梳理旗下項目。華發(fā)股份（600325）董事局副主席、總裁陳茵表示，2025年，房產(chǎn)開發(fā)板塊將圍繞“消化存量、優(yōu)化增量、騰籠換鳥再出發(fā)”工作總基調，搶抓國家政策機遇，全力抓好去庫存、資產(chǎn)盤活、做優(yōu)增量等攻堅重點。

有房企人士向記者表示，“事實上，一些閑置地塊即便沒有被收回兌現(xiàn)現(xiàn)金流，只要重新整理規(guī)劃，對我們來說都有很大的價值。”

目前，市場上已經(jīng)出現(xiàn)房企溢價回購收儲地塊的案例。

去年年底，越秀地產(chǎn)以約20.23億元競得廣州市海珠區(qū)大干圍地塊。值得注意的是，該地塊正是去年11月越秀地產(chǎn)以15.29億元現(xiàn)金補償退還的地塊，一出一入之間，大干圍地塊“漲價”5億元。該地塊價值的盤活，正是受益于土地規(guī)劃的調整，在退地時大干圍地塊性質為商業(yè)用地兼容商務用地，而在收回時地塊已轉變?yōu)槎惥幼∮玫兀莘e率、綠地率等也有調整。

同在廣州，去年年底，萬科方面底價競得廣州南站商務區(qū)3宗宅地，該地塊通過貨幣及指標返還的方式收儲零散留用地，優(yōu)化規(guī)劃后再重新出讓。針對這一案例，觀察人士表示，通過貨幣補償及指標返還的方式收儲零散留用地，使地方政府有了定向托底土地市場的資金，對于緩解房地產(chǎn)源頭上的供求關系、促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)有重要意義。

4 進一步發(fā)揮作用

收儲節(jié)奏已經(jīng)提速，下一步如何進一步更好地發(fā)揮作用，仍然存在一些難點有待攻克。

價格問題首當其沖。克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，目前對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎價格的原則，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進行的融資。而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這就成為了阻礙土地收儲的基本矛盾。

陳文靜建議，可以優(yōu)化收購價格標準，將土地出讓時的起拍價作為收購價格的重要參考。國海證券首席經(jīng)濟學家夏磊建議，可以在符合國土安全規(guī)劃的前提下，通過合理調整規(guī)劃條件和設計要求，使其更好地適應市場需求，使土地要素利用效率有效提升，改變傳統(tǒng)的單一功能和用途的用地方式。同時，加快土地二級市場建設，為將來的專項債退出提供條件。

同時，當前收購標的物更集中在地方國企，有觀察人士認為，這一現(xiàn)象或難以調動其他類型企業(yè)的積極性。陳文靜認為，如果加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給，如形成地方國資、央企、民企按35%:30%:35%的收儲比例，部分地區(qū)可以將民企的比例提升至40%以上。

對于這一現(xiàn)象，房玲認為，或與土地儲備中心目前只接受凈地交付有關。在通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證后就會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸，因此房企手中很少有閑置的凈地。“已經(jīng)出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調配資金來解押土地，從而實現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的。”房玲表示。

此外，根據(jù)自然資源部通知要求，運用專項債收儲存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設，也就是要么用于基礎設施或公共設施建設，要么用于保障房建設。由于部分房地產(chǎn)市場低迷的城市消化土地的能力有限，或也降低了政府收儲的積極性。陳文靜建議，可以進一步完善收儲政策，盡快出臺詳細的操作細則，給予調規(guī)、土地置換等更多政策支持。

方正證券分析師劉清海表示，土儲專項債五年后重啟意義重大，全國范圍內或將持續(xù)落地，有效緩解房企現(xiàn)金流壓力，提振樓市信心，鞏固止跌回穩(wěn)趨勢。房玲表示，展望未來，收儲政策有望在部分房地產(chǎn)市場和地方財政相對較好的城市促進樓市供需平衡與價格穩(wěn)定，同時為保障性住房和城市更新提供資源支持。