據(jù)國(guó)家民政部最新數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)結(jié)婚對(duì)數(shù)僅610.6萬(wàn)對(duì)，創(chuàng)下45年來(lái)新低。

這一趨勢(shì)與新生兒數(shù)量形成“惡性循環(huán)”：2024年出生人口954萬(wàn)，雖比2023年增加52萬(wàn)，但死亡人數(shù)高達(dá)1093萬(wàn)，人口凈減少139萬(wàn)。

結(jié)婚率下降直接削弱購(gòu)房剛需群體，尤其是年輕家庭購(gòu)房意愿的降低，進(jìn)一步加劇樓市供需失衡。畢竟，婚姻往往是購(gòu)房的催化劑，很多人買(mǎi)房的節(jié)點(diǎn)正好就是結(jié)婚、生育等人生節(jié)點(diǎn)上。

結(jié)婚率下降，意味著傳統(tǒng)剛需減少，購(gòu)房群體在收縮。購(gòu)房市場(chǎng)的主力之一是新婚夫婦，他們往往需要婚房作為新生活的起點(diǎn)。2024年結(jié)婚對(duì)數(shù)再創(chuàng)新低，2025年及之后，這部分需求或?qū)⑦M(jìn)一步萎縮。

房?jī)r(jià)高企則成為結(jié)婚和購(gòu)房的雙重阻力。高房?jī)r(jià)、高租金以及高生活成本，成為年輕人推遲甚至放棄結(jié)婚的重要原因之一。特別是在一二線城市，房?jī)r(jià)與收入不匹配的矛盾愈發(fā)明顯。

另外，年輕一代的住房觀念也在發(fā)生變化。過(guò)去，結(jié)婚意味著購(gòu)房，但如今，越來(lái)越多年輕人傾向于租房，甚至選擇獨(dú)居或與朋友合租，這種趨勢(shì)讓婚房需求進(jìn)一步萎縮。

此外，國(guó)家大力推進(jìn)保障性租賃住房，也在一定程度上分流了市場(chǎng)需求。

除了以上，就客觀環(huán)境來(lái)說(shuō)，城市分化還在加劇，樓市格局發(fā)生著巨變。

三四線城市壓力增大，人口流失加劇對(duì)于三四線城市而言，人口流失已是長(zhǎng)期趨勢(shì)，結(jié)婚率下降無(wú)疑會(huì)加劇這一現(xiàn)象。

這些城市的房產(chǎn)市場(chǎng)本就依賴(lài)本地剛需，而隨著適齡結(jié)婚人口減少，購(gòu)房需求也將進(jìn)一步下降，房?jī)r(jià)面臨更大調(diào)整壓力。

一線城市學(xué)區(qū)房需求或受沖擊雖然一線城市整體需求相對(duì)穩(wěn)固，但出生率下降帶來(lái)的長(zhǎng)期影響正在顯現(xiàn)。

2023年，北京、上海、廣州、深圳的幼兒園在園人數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩年減少，廣州2024年公辦小學(xué)一年級(jí)招生班級(jí)數(shù)減少74個(gè)。

未來(lái)，學(xué)區(qū)房的需求可能會(huì)受到影響，尤其是在部分生源減少的區(qū)域，房?jī)r(jià)可能面臨調(diào)整。

樓市的應(yīng)對(duì)之道面對(duì)結(jié)婚率下降帶來(lái)的挑戰(zhàn)，樓市的調(diào)整已成必然。政府層面已開(kāi)始著手解決住房難題，包括推動(dòng)保障性住房建設(shè)、優(yōu)化租賃市場(chǎng)等。

同時(shí)，房企也需要調(diào)整策略，從單純依賴(lài)剛需轉(zhuǎn)向改善型需求，比如提供更靈活的房產(chǎn)交易模式，如以舊換新、長(zhǎng)租公寓等。

在未來(lái)，樓市將逐步從“增量市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“存量市場(chǎng)”。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年杭州二手房全年成交約8.8萬(wàn)套，而新房成交量?jī)H7.61萬(wàn)套，這是杭州樓市進(jìn)程中首次出現(xiàn)二手成交量大于新房的情況。

如何滿足新生代的居住需求，將成為房企和政策制定者需要思考的重要課題